時(shí)隔8個(gè)月，5年期以上LPR迎來(lái)龍年首次下調(diào)。
2月20日上午，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，2024年2月20日貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）為：1年期LPR為3.45%，與前值持平；5年期以上LPR為3.95%，較前值下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)。
這之前，我國(guó)5年期以上LPR已連續(xù)7個(gè)月保持不變，1年期LPR連續(xù)5個(gè)月持穩(wěn)。此次不對(duì)稱“降息”在業(yè)內(nèi)看來(lái)，更符合當(dāng)下政策穩(wěn)地產(chǎn)、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的訴求。
從LPR形成機(jī)制來(lái)看，LPR 由18家報(bào)價(jià)行按MLF利率加點(diǎn)后，進(jìn)行匯總統(tǒng)計(jì)，并去掉一個(gè)最高報(bào)價(jià)和一個(gè)最低報(bào)價(jià)，進(jìn)行加權(quán)平均計(jì)算后的數(shù)據(jù)形成報(bào)價(jià)。一般來(lái)講，1年期LPR與5年期以上LPR對(duì)稱調(diào)整是常態(tài)，但非對(duì)稱調(diào)整也并不少見(jiàn)。
上一次對(duì)稱調(diào)整是2024年6月20日，1年期LPR 與5年期以上LPR均下調(diào)了10個(gè)基點(diǎn)；而在此后2024年8月21日調(diào)整中，1年期LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，5年期以上LPR則未變。
5年期以上LPR是中長(zhǎng)期企業(yè)貸款和個(gè)人住房貸款定價(jià)的主要參考基準(zhǔn)。記者注意到，自2019年8月20日以來(lái)，我國(guó)共出現(xiàn)過(guò)8次5年期以上LPR利率下調(diào)，但過(guò)去下調(diào)幅度一般為5～15個(gè)基點(diǎn)。此次5年期以上LPR一次性下調(diào)25個(gè)基點(diǎn)，屬于歷史上有記錄以來(lái)降息最猛的一次，釋放出極大的降低中長(zhǎng)期貸款利率的信號(hào)。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀道，今年穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)增長(zhǎng)壓力加大，政策重心重新回到寬松框架，但基于居民就業(yè)、收入預(yù)期較為疲弱考慮，政策面除在需求端刺激以外，更重要的是降成本，此次LPR下調(diào)就是降成本。而5年期以上LPR大幅下調(diào)，一方面在于樓市需求端基本面依舊疲弱，居民加杠桿購(gòu)房預(yù)期較低；另一方面，開(kāi)年大幅度、一次性下調(diào)到位，包絲機(jī)避免產(chǎn)生“利率還會(huì)下調(diào)，再等等買房和貸款”的市場(chǎng)觀望情緒，有利于促進(jìn)居民貸款買房。
中泰證券首席分析師楊暢表示，不同期限利率非對(duì)稱下調(diào)，表明政策希望發(fā)揮作用的對(duì)象有所側(cè)重，保持1年期LPR不變，或表明對(duì)制造業(yè)投資和消費(fèi)的刺激意圖相對(duì)平穩(wěn)。由于5年期LPR與房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)聯(lián)度相對(duì)較強(qiáng)，下調(diào)5年期LPR利率也是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求端政策組合拳的一部分，結(jié)合近期圍繞房地產(chǎn)市場(chǎng)密集出臺(tái)了較多政策措施，充分體現(xiàn)了利率政策參與激活房地產(chǎn)市場(chǎng)、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)良性循環(huán)的政策意圖。
“5年期以上LPR是個(gè)人住房貸款的定價(jià)基準(zhǔn)，5年期以上LPR下降將進(jìn)一步降低居民房貸利息支出、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。”招聯(lián)首席研究員董希淼說(shuō)。
5年期以上LPR降了，房貸利率什么時(shí)候能降？這是市場(chǎng)非常關(guān)心的問(wèn)題。
根據(jù)央行發(fā)布的相關(guān)公告要求，自2020年3月1日起，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)與存量浮動(dòng)利率貸款客戶協(xié)商，利率定價(jià)方式二選一：固定利率或者浮動(dòng)利率，即LPR+加點(diǎn)（加點(diǎn)可為負(fù)值）。通常情況下，選擇固定利率，每年的還款利率不變，直到還清所有貸款為止；但如果選擇浮動(dòng)利率，房貸利率的定價(jià)則是由LPR為定價(jià)基準(zhǔn)+基點(diǎn)（1個(gè)基點(diǎn)是0.01%）后構(gòu)成。
需要注意的是，LPR調(diào)整后，用戶的房貸利率并非立即調(diào)整。一般來(lái)說(shuō)，房貸利率的重定價(jià)日是每年的1月1日或貸款的發(fā)放日（不同銀行政策不同，用戶可在簽訂貸款協(xié)議時(shí)進(jìn)行選擇）。所以，對(duì)于存量房貸來(lái)說(shuō)，會(huì)在利率重定價(jià)日當(dāng)天，按照最新LPR報(bào)價(jià)利率加上合同約定基點(diǎn)得出新的利率，在下一周期執(zhí)行。
據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)顯示，2024年1月百城首套主流房貸利率平均為3.84%，二套主流房貸利率平均為4.41%。李宇嘉預(yù)計(jì)，考慮到去年按揭利率降幅不算大，今年房貸款利率將會(huì)持續(xù)下行，首套房及二套房貸款利率至少有30個(gè)基點(diǎn)左右的降幅。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于企穩(wěn)復(fù)蘇階段，但復(fù)蘇過(guò)程需要鞏固。此次“降息”利好資金成本下調(diào)，并直接引導(dǎo)房貸利率下調(diào)，這對(duì)于房貸市場(chǎng)的影響是積極的。若按100萬(wàn)元貸款本金、30年等額本息償還方式簡(jiǎn)單測(cè)算，此次降息后購(gòu)房者月供大約可減少150元左右，屬于相對(duì)減負(fù)較大的一次，有助于進(jìn)一步促進(jìn)房貸申請(qǐng)和消費(fèi)，促進(jìn)后續(xù)購(gòu)房市場(chǎng)的活躍。
